233名人网搜索·绿城:偏科生的手术刀
2020-01-11 19:15:31  点击:2524  

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233名人网搜索,随着时间的推移,张亚东去年8月2日接任曹舟南担任绿城首席执行官已经一年多了,但新任总裁递交的第一份半年度报告并没有让市场满意。

8月26日,绿城中国的半年度报告如期抵达。绿城今年上半年的业绩不尽如人意,合同销售额达到743亿元,仅比年初设定的2000亿元目标高出37%。然而,首席财务官兼公司秘书郑风强调,他有信心实现年度目标。

“尽管绿城的收入在2019年上半年大幅下降,但预计收入将在下半年反弹。”面对绿城的业绩,业界曾预计绿城的年收入将保持10%的年增长率,因为项目的完成和交付计划都集中在下半年。

张亚东在香港表演会上坦言,“绿城是一个“特别长寿的城市”,我们的产品线非常强大。同时,我们也是“部分学生”。

“特别不朽”的骄傲

在宋卫平时代,绿城曾经是好产品的代名词。产品的精细化运营也为绿城赢得了更大的溢价空间。

意见指数研究所(opinion index research institute)收集了今年上半年从绿城收集到的房地产数据,得出的结论是,今年上半年绿城产品线的每平方米价格大多高于地区平均水平,这是行业领先水平。

例如,上海项目黄埔湾的平均销售价格为162,700元/平方米,上海黄埔的平均月销售价格为84,000元/平方米。山东省济南玉兰花园项目平均销售价格为18700元/平方米,济南市章丘市上半年平均房价为18700元/平方米。

产品的优势也给绿色城市带来了更大的产品效应。在绿城品牌的帮助下,代理建筑业务正在成为绿城中国另一条不可忽视的业绩曲线。

上半年,绿城共有317个建设项目,向绿城销售249亿元。此前,2017年和2018年建设项目合同销售额分别为153亿元和280亿元。此外,有报道称,建筑业务也将分拆上市。张亚东也承认了这一点,“准备工作正在进行。”

作为目前绿城的主营业务,房地产开发业务仍然是绩效贡献的主要来源。今年上半年投资项目销售额达到494亿元,占66%。一、二级投资项目销售额311亿元,占比67%。

就新土壤储量而言,长三角仍是绿色城市的战略重点区域。上半年新增地块19块,与2018年持平,总建筑面积322万平方米。交易总额252亿元,其中股权归属金额181亿元,平均底价12800元/平方米。预计将销售626亿元,其中88%将在一线和二线销售,66%将在重点发达的长三角地区销售,为绿城未来的发展提供更多空间。

看着半年度报告,虽然销售业绩不尽如人意,张亚东强调绿城的情况并没有那么糟糕。在他看来,绿城的所有产出指标在上半年已经达到稳定的底部,现在已经进入复苏通道。

其中,最引人注目的反弹应该是毛利率。2019年上半年,绿城实现了32%的毛利率,同比增长13.9%。这也是绿城在过去三年中的最佳毛利率表现,2017年和2018年的毛利率分别为19.2%和22.8%。与此同时,其净利润从去年同期的9.3%上升至16.5%。

截至6月30日,绿城的净资产负债率为58.6%,较去年年底上升3.3%,而2017年和2018年分别为57.9%和55.1%。银行存款和现金(包括抵押银行存款)482.32亿元,比上年末略有增加,是一年内到期贷款余额的2.69倍。现金充裕,能够偿还到期债务,为绿城的可持续发展提供了相对强有力的保障。

此外,绿城贷款总额为865.59亿元,同比增长6.3%,加权平均利息成本为5.4%,与2018年持平。据了解,绿城已从金融机构获得信贷2384亿元,期末可用金额约为1507亿元。

“部分学生”的节奏失衡。

今年3月,绿城在香港召开了2018年度业绩大会,会上张亚东为绿城设定了不低于20%的合同销售增长目标。其中,2019年实现2000亿元,2020年实现2500亿元,2021年实现3000亿元。

然而,除了销售,绿城的收入和利润都在下降。今年上半年收入达到186.58亿元,同比下降44.36%。归属于母亲的净利润约为20.58亿元,同比下降约11.88%。

绿城“局部分割”的重要原因之一是手头没有项目,即投资征地问题,这也是绿城中国的短板。根据2015-2016年度财务报告,2015-2016年绿城新增土地储备项目分别为8个和9个。

“2019年第一季度,我们遭受的损失最大,因为没有商品可卖。没有商品,没有营销,没有支付,没有投资。”张亚东解释说,收入大幅下降是由于上半年产量不足。今年上半年,中国绿色城市启动了499个新项目,但完成了135个项目。虽然新建筑面积同比增长35.6%,但竣工速度也不平衡,导致上半年住区面积减少,收入大幅下降。

根据2019年上半年的财务报告,绿城上半年新建面积为449万平方米,竣工面积仅为135万平方米。下半年,预计新建面积493万平方米,计划竣工面积484万平方米。统计数据显示,2019年将完成942万平方米的新建筑和619万平方米的已竣工建筑。此外,2018年新建筑面积为926万平方米,竣工面积为492万平方米。预计竣工面积将同比增长25.8%。

从收储土地的速度来看,根据以往对意见指数的研究,绿城在过去半年的地价率相对较高。今年3月28日,绿城以26.91亿元获得宁波鄞州区64700平方米城市住宅用地,地价为37%。3月29日,绿城以19.7亿元人民币的50%的溢价获得杭州兴业路周边30,600平方米的商住用地。4月25日,绿城以34.91亿元获得安徽省合肥市153.1亩住宅用地,溢价107%。

此外,产品溢价是绿城过去赚取高额毛利的方式。近年来,由于住房价格控制政策,许多城市已经看到价格限制。绿城的高利润特色自然变得难以利用。“事实上,绿城产品的溢价能力最强。由于价格限制,溢价能力无法反映。这也是绿城目前面临的巨大压力。”张亚东是这么说的。

用刀快速行动

与创造产品的能力相比,这种操作被定义为绿色城市的短板。据了解,从2007年到2010年,绿城的平均库存周转期超过2200天。从土地收购到房屋销售需要六年时间,其他房屋企业需要三年时间。无标准化流程、无周转效率的非市场运作节奏最终使绿城陷入资本困境。自从张亚东执掌绿城以来,如何解决短板自然成为他关注的焦点之一。

此前有消息称,绿城要求员工加快销售,坚决实施“早卖、多卖、快卖”的策略,以加快资金回笼。同时,我们将加大应收账款的催收力度,尽一切努力为受限价政策影响的项目取得预售许可证。对于不受限价政策影响的项目,我们应努力提前销售,严格控制付款。

张亚东还在今年的业绩会议上作证说,绿城的理想状态是在5个月内开始建设,9个月内开放,12个月内返还现金。现在是开始施工的4个月,开业的9个月和返还现金的14个月。它仍然离理想状态还有一点点距离,并且有望在未来实现。

与此同时,绿城也在迅速增加土壤储量,并增加对小城镇和tod等低成本项目的收购。上半年新增项目59个,管理项目317个,规划总建筑面积7284万平方米。上半年,预计销售额达到4194亿元,土地权益从40%上升到65%。

今年1月,绿城还调整了公司的组织结构,将原来的16个子公司改为11个项目组的控制模式,目标是裁员20%,人均能效提高11.5%,人均销售额8500万英镑。截至6月底,741万股将用于股权激励,70名核心高管将被涵盖在内。

至于绿城能否最终回到宋卫平时代的巅峰,值得等待市场。

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